Кредит у кооператива или ипотека
Что выгоднее
Татьяна Смирнова,
покупала квартиру для дочери в рассрочку

В прошлой статье я рассказала о двух способах покупки квартиры в кредит. Предлагаю сравнить условия, чтобы не ошибиться с выбором.

Вступаем в ЖНК

Купить квартиру через кооператив может только пайщик, поэтому необходимо написать заявление и оплатить вступительный взнос. Размер вступительного взноса установлен уставом ЖНК и обычно составляет 10 000 ₽. После выполнения формальностей вы становитесь полноправным членом кооператива: сведения о вас поступают в Единый государственный реестр юридических лиц, а вы обязуетесь ежемесячно выплачивать установленные паевые и членские взносы.

Претендовать на квартиру может пайщик, имеющий на паевом счете кооператива 50% от стоимости жилья. В качестве пая можно внести сертификат на материнский капитал или жилищную субсидию.

Можно внести эти средства целиком при вступлении в ЖНК или накопить — регулярно вносить деньги в паевой фонд, пока не наберется необходимая сумма. Второй вариант невыгодный, так как помимо паевого взноса придется платить еще членские взносы по 1000 ₽ в месяц. При этом прироста накоплений, как на депозите, не будет.

Когда вы накопили необходимые 50% от стоимости квартиры, ЖНК покупает квартиру, доплачивая за вас недостающую сумму из общего паевого фонда. У вас образуется долг перед кооперативом, который вы возвращаете в установленный кооперативом срок — максимум 10 лет.

Важно: кооператив оформляет право собственности на себя и передает квартиру в пользование пайщику и членам его семьи. Вы сразу можете въехать в квартиру или сдать ее в аренду, но продать, заложить или обменять сможете только после выкупа квартиры у ЖНК.

Плюсы

Минимальный пакет документов — достаточно одного паспорта. Никаких дополнительных документов ни при вступлении в кооператив, ни при вселении в квартиру от вас не потребуют.

Не нужно подтверждать стаж работы и размер заработной платы.

Не требуется залог, поручительство, обязательное страхование жизни или жилья.

Нет ограничений на регистрацию детей в приобретаемой квартире.

Пай можно продать, подарить, передать по наследству или вывести из фонда ЖНК.

На паевые взносы не распространяется взыскание, не накладывается обременение. Если у вас есть долги, судебные приставы не имеют права наложить арест на квартиру, так как она фактически является собственностью кооператива.

Паевой фонд ЖНК имеет целевое назначение — деньги со счета могут сниматься только на приобретение жилья. На официальном сайте вы следите за отчетностью кооператива.

Рустам Шафигуллин, заместитель директора по развитию, ЖНК «Жилищные возможности»

«Каждый кооператив обязан размещать на своем сайте годовые отчеты. Отрицательный баланс в отчете показывает, что кооператив не расплатился по договорам продажи квартир и у него образовалась задолженность.

Также в свободном доступе кооператив размещает ежегодные заключения независимого аудитора о финансовом состоянии ЖНК».

Минусы

Жилищный кооператив накладывает ограничения при выборе жилья: максимальная стоимость квартиры, конкретный застройщик, микрорайон.

Большой первоначальный взнос — от 50% стоимости жилья.

Квартира остается собственностью ЖНК, пока не выплачена вся сумма.

Право собственности регистрируется на ЖНК (юридическое лицо), поэтому госпошлина составляет 22 000 ₽ — вместо 2000 ₽ для физических лиц.

Необходимо сделать вступительный взнос — 10 000 ₽ — и ежемесячно оплачивать членские взносы в размере 1000 ₽.

Размер минимального ежемесячного платежа растет вместе с ценой на рынке недвижимости.

Оформляем ипотеку

На мой взгляд, ипотека по многим параметрам удобнее кредита от ЖНК. Но важно соблюсти правильный порядок действий: если внесете продавцу задаток, чтобы забронировать квартиру, а банк отклонит заявку, деньги вы потеряете.

Минимальный платеж по ипотеке зависит не от колебаний стоимости, а от ставки и срока кредитования. Чтобы рассчитать его, воспользуйтесь онлайн-калькулятором.

Допустим, выбранная квартира стоит 2 800 000 ₽, первоначальный взнос составляет 840 000 ₽ (30%), срок кредитования — 15 лет, предполагаемая ставка — 9,9% годовых.

Тогда ежемесячный платеж — 20 942 ₽. По условиям банка платеж не должен превышать 40% месячного дохода семьи. Значит, заработок у супругов должен быть более 52 355 ₽. Если можете подтвердить такой доход, отправляйте заявку на кредит.

Если доход не дотягивает до нужной цифры, придется либо увеличить размер первоначального взноса, либо взять ипотеку на больший срок, либо подыскать жилье подешевле.

Если ваши желания совпадают с возможностями, вы относите пакет документов в офис банка и ждете его решения. После одобрения у вас есть три месяца, чтобы подыскать квартиру, выполнить ее оценку и заключить сделку.

Не торопитесь с выбором банка. Помимо базовой ставки узнайте об ипотечных акциях или особых условиях по кредиту. Если вы соответствуете требованиям банка и предоставляете необходимые документы, можно существенно снизить выплаты.

Например, банки Казани предлагают ипотеку от 10,5%, а Ак Барс Банк выводит на рынок продукт со ставкой от 9,2%. При долге 1 500 000 ₽ и сроком ипотеки 20 лет разница в 1,3% сэкономит вам более 300 000 ₽.

Плюсы

Небольшой первоначальный взнос — от 10%.

Жилье оформляется в вашу собственность.

Несмотря на инфляцию и колебания цен, минимальный платеж остается на прежнем уровне. Скорее всего, через несколько лет его бремя будет менее заметным.

Действуют льготные ипотечные программы, регулярно проходят акции с пониженными ставками.

Минимальные ограничения по выбору жилья.

Право на налоговый вычет.

Минусы

Высокая переплата по кредиту.

Штрафы и пени за просроченные платежи.

Квартира остается в залоге у банка до полной выплаты ипотеки.

Банк может ограничить регистрацию детей в ипотечной квартире.

Высокие требования к заемщику: минимальный стаж на последнем месте работы, возраст, уровень дохода, кредитная история заемщика, гражданство, место регистрации.

Что выбрать

Квартиру для дочери я купила через кооператив, потому что мне хватало денег на первоначальный взнос и размер минимального платежа ниже ипотечного. Но я обнаружила три больших минуса ЖНК:

  • На рынке много кооперативов-однодневок. Чтобы не отдать деньги мошенникам, придется тщательно изучить много документов.
  • Большой первоначальный взнос и маленький срок займа. Услугами кооператива могут воспользоваться семьи, у которых на покупку жилья не хватает совсем немного.
  • Зависимость от цен на рынке недвижимости. Можно спрогнозировать размер платежа через год, но как он вырастет за 5–10 лет, сказать невозможно.

С ипотекой ситуация иная:

  • Приобрести квартиру можно, не имея накоплений.

  • Фиксированный минимальный платеж позволяет планировать семейный бюджет. С учетом инфляции бремя ежемесячных взносов, скорее всего, будет снижаться.

Взять ипотеку в Ак Барс банке