Как купить квартиру
Если денег недостаточно
Ак Барс Банк
Татьяна Смирнова,
покупала квартиру для дочери в рассрочку

Два года назад я получила небольшое наследство. Чтобы приобрести нормальное жилье, денег не хватало, а коммуналку на окраине я не рассматривала.

Мне хотелось побыстрее вложить деньги в недвижимость, пока инфляция не обесценила капитал, да и дочери нужно было свое жилье. Я нашла два варианта покупки квартиры: через жилищно-накопительный кооператив или в ипотеку.

О каждом способе расскажу подробно.

Купить квартиру через жилищный кооператив

Жилищно-накопительный кооператив (ЖНК) существует по принципу кассы взаимопомощи: участники (пайщики) вносят в общий котел (паевой фонд) определенные суммы (паевые взносы), которые по очереди распределяются между членами кооператива. Но существуют и различия:

  • В отличие от стихийного объединения граждан деятельность кооперативов регулируется государством.
  • ЖНК ведет расчет долга не в рублях или валюте, а в квадратных метрах, потому что рыночная стоимость жилья — величина непостоянная.

Поясню схему возврата долга по метражу на примере.

Общая площадь квартиры — 34,51 кв. м. По условиям кооператива пайщик обязан внести или накопить на паевом счете не менее 50% от стоимости жилья, то есть суммы, достаточной для покупки 17,255 кв. м.

В январе 2016 года цена жилья в одной из строительных компаний Казани была 66 120 ₽/кв. м — мне нужно было внести в паевой фонд кооператива 66 120×17,255 = 1 140 900 ₽ 60 копеек.

Невыкупленную площадь ЖНК делит на 120 месяцев — максимальный срок рассрочки. В моем случае нужно было каждый месяц выкупать как минимум 17,255 / 120 = 0,1438 кв. м.

В августе цена 1 кв. м составляла 67 154 ₽, то есть минимальный платеж был равен 9 656,75 ₽. В августе 2018 года цена за квадратный метр выросла до 68 147 ₽, и минимальный платеж увеличился до 68 147×0,1438 = 9 799,54 ₽.

Жилищный кооператив предлагает условно беспроцентные займы: учитывая рост стоимости жилья на рынке, платеж возрастает на 1–2% в год. За два с половиной года стоимость моей квартиры увеличилась на 3,4%, а минимальный платеж поднялся на 312 ₽. Особенно быстро росла цена в первый год, пока дом строился: чем ближе к сдаче, тем выше становилась цена за квадратный метр.

Рустам Шафигуллин,заместитель директора по развитию, ЖНК «Жилищные возможности»

"На этапе строительства рыночная стоимость жилья определяется по ценам застройщика.

После того как дом сдан, информацию о квартире передают в независимую оценочную компанию, которая ежеквартально устанавливает рыночную стоимость квадратного метра".

При стабильном рынке недвижимости размер ежемесячного платежа меняется мало. Но если произойдет скачок цен, размер паевого взноса может увеличиться на тысячу рублей.

Купить квартиру в ипотеку

Для тех, кто не имеет больших накоплений, ипотека — единственный способ приобрести жилье. Купить квартиру в кредит можно, располагая суммой от 10% стоимости жилья — или совсем без денег, если есть возможность оплатить первоначальный взнос из материнского капитала или жилищной субсидии.

Заемщик может выбрать комфортную сумму минимального платежа, продлив срок кредитования до 25–30 лет. Но такое преимущество имеет обратную сторону: возрастает переплата по кредиту.

Заемщик выбирает схему погашения исходя из размера и доходов: например, в Ак Барс Банке ипотеку можно погасить за год, а можно — за 25 лет.

Ипотека имеет свои нюансы:

  • Процентная ставка по одобренной заявке может быть выше, чем рассчитывал получить заемщик. Ставка зависит от многих причин: размера первоначального взноса, срока кредитования, подтвержденного дохода, категорий заемщика, страховки, вида недвижимости (вторичное жилье или новостройка).
  • Банк может отказать в выдаче кредита без объяснения причин или предложить меньшую сумму, чем вы рассчитывали. В первом случае вы не соответствуете формальным критериям ответственного заемщика. Во втором — вашего дохода недостаточно для получения нужной суммы.
Екатерина Макеева, руководитель продаж партнерского канала ПАО «АК БАРС» БАНК
«Рассматривая заявку на получение кредита, банк учитывает многие факторы: возраст заемщика, доходы, наличие иждивенцев, стаж работы, наличие действующих кредитов, зона кредитной истории. В Ак Барс Банке лояльные требования к ипотечным заемщикам, так как кредит обеспечен залогом».

Каждый банк имеет базовую ставку, которая зависит от суммы первоначального взноса, и дополнительные коэффициенты. Рассмотрим на примере ипотечной программы от Ак Барс Банка.

Первоначальный взнос
Ставка по ипотечной программе «Мегаполис»
40–80% 9,8%
20–40% 10.1%
10–20% 11.4%
Первоначальный взнос
Ставка по ипотечной программе «Мегаполис»

—0,3%, если вы являетесь сотрудником или клиентом партнера банка

+1%, если зарегистрированы в качестве ИП или у вас собственный бизнес

+1%, если отказываетесь от договора коллективного страхования

—0,3% по акции «Быстрый старт — выгодный финиш»

Важно: ипотечные клиенты могут получать скидки. Например, по программе «Быстрый старт — выгодный финиш» заемщик может получить скидку 0,3%.

Рассчитаем процентную ставку на примере ипотечного кредита с первоначальным взносом 10%:

11,4% (базовая ставка) + 1% (если вы индивидуальный предприниматель) + 1% (если отказываетесь от страхования жизни) = 13,4%.

Или вы имеете зарплатную карту банка-кредитора, предоставили справку по форме 2-НДФЛ, согласны на страхование жизни и покупаете квартиру на вторичном рынке, можете рассчитывать на базовую ставку 11,4% (базовая ставка) — 0,3% (скидка для клиента) = 11,1%.

Взять ипотеку в Ак Барс Банке

Выбираем лучший вариант

Наличные средства для первоначального взноса: ЖНК требует не менее 50%, а банк — от 10% стоимости квартиры.

Ежемесячный платеж: при кредите от ЖНК будет зависеть от рыночных цен, при ипотеке — от ставки, которую вам согласует банк.

Срок кредита: у кооператива — до 10 лет, по ипотеке — до 25 лет.

Другие преимущества и недостатки обоих вариантов мы рассмотрим в следующей статье.